Członek Wspólnoty mieszkaniowej musi płacić odsetki za media, jeżeli Wspólnota podjęła taką uchwałę.

Należy jednak zwrócić uwagę na treść zaskarżonej przez powoda uchwały. Obejmuje ona zarówno odsetki za opóźnienie z zapłatą opłat związanych z pokrywaniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ustawy z 1994 r.), jak i odsetki za opóźnienie z zapłatą należności za dostarczenie właścicielom odpowiednich mediów (w rozpoznawanej sprawie – za energię cieplną, ciepłą i zimną wodę z odprowadzeniem ścieków). (…)

W przepisach ustawy z 1994 r. wyraźnie odróżniono dwie kategorie należności pieniężnych obciążających właścicieli – członków wspólnoty mieszkaniowej. Są to koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14-15 ustawy) i wydatki związane z utrzymaniem lokalu poszczególnych właścicieli (art. 13 ustawy). Te pierwsze są należnościami wspólnoty mieszkaniowej. Powstają one ex lege, w ustawie przewidziano także terminy ich uiszczania (art. 15 ust. 1 ustawy), a wspólnota jest uprawniona do ich dochodzenia nawet w sądowym postępowaniu upominawczym (art. 15 ust. 2 ustawy). Chodzi tu zatem o wierzytelności wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 353 k.c. wobec każdego z właścicieli, przy czym należności te służą pokrywaniu jedynie koszów przewidzianych w art. 14 pkt 1-5 ustawy. Oznacza to, że nie ma przeszkód ku temu, aby w odpowiedniej uchwale wspólnoty mieszkaniowej, podjętej na podstawie art. 23 w zw. z art. 14 ustawy z 1994 r., doszło do uregulowania kwestii skutków prawnych opóźnienia się właścicieli – uczestników wspólnoty z uiszczaniem tej kategorii opłat w postaci powstania roszczenia o odsetki za opóźnienie w określonej wysokości. Odsetki takie jako należności akcesoryjne dzielą los prawny należności głównych przewidzianych w art. 14-15 ustawy z 1994 r.

Rozbieżność stanowisk zarysowała się w odniesieniu do wydatków związanych z utrzymaniem lokali poszczególnych właścicieli (art. 13 ustawy). Chodzi tu niewątpliwie o wydatki służące uregulowaniu należności za dostarczane do poszczególnych lokali świadczenia w postaci energii ciepłej, cieplnej i zimnej wody w powiązaniu z odprowadzaniem ścieków, jeżeli dystrybucja takich świadczeń wiąże się z odpowiednim systemem pośrednictwa wspólnoty mieszkaniowej, a poszczególnych właścicieli nie łączy z przedsiębiorstwem energetycznym lub wodociągowo-kanalizacyjnymi odpowiednia umowa o dostarczania bezpośrednio tych świadczeń. Z ustaleń faktycznych dokonanych w danej sprawie wynika, że w ramach pozwanej Wspólnoty tylko energia elektryczna była dostarczana bezpośrednio do lokali właścicieli (w tym – lokali powoda) na podstawie indywidualnych umów przedsiębiorstwa energetycznego z właścicielami odbiorcami energii.

Poszukując prawnych podstaw dopuszczalności podejmowania zaskarżonej uchwały, Sąd Okręgowy przywiązywał podstawie znaczenie do samego statusu pozwanej Wspólnoty jako „dostawcy wskazanych mediów do poszczególnych lokali” i stwierdził, że status taki uprawnia Wspólnotę do ustalania „sposobu obciążania osób zalegających z opłatą zaliczek określonymi obowiązkami i do żądania odsetek za opóźnienie”. Wskazał też, że uprawnienie do podjęcia kwestionowanej uchwały można jeszcze wywodzić z treści stosowanego per analogiam art. 26 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, przyjmującego centralny system rozliczania z dostawcą dystrybuowanych świadczeń medialnych do poszczególnych odbiorców. W ocenie Sądu Apelacyjnego, pozwanej Wspólnoty nie można jednak traktować jako podmiotu dostarczającego energię cieplną i wodę dla właścicieli lokali, ponieważ „jest ona jedynie pośrednikiem między dostawcami i odbiorcami”. Jej rola polega jedynie na rozliczeniu finansowym dostarczonych świadczeń i nie uprawnia obciążania właścicieli odsetkami za opóźnienie.

W ocenie Sądu Najwyższego, uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania na podstawie art. 23 ustawy z 1994 r. uchwały odpowiadającej treści kwestionowanej uchwały w zakresie należności określonych w art. 13 ustawy z 2004 r. mogłoby powstać wówczas, gdyby wspólnotę łączył z poszczególnymi właścicielami – członkami wspólnoty określony stosunek obligacyjny uzasadniający roszczenie o zapłatę takich należności. Roszczenie dodatkowe w postaci zapłaty odsetek za opóźnienie mogłoby bowiem powstać tylko wówczas, gdy między określonymi podmiotami istnieje obowiązek świadczenia pieniężnego i podmiot zobowiązany do świadczenia opóźnia się z jego spełnieniem (art. 481 § 1 k.c.). Sama, nawet prawidłowo podjęta w świetle postanowień art. 23 ustawy z 1994 r. uchwała wspólnoty mieszkaniowej, nie mogłaby doprowadzić do wykreowania omawianego roszczenia dodatkowego.

Jak już wspomniano, świadczenia pieniężne określone w art. 14 ustawy z 1994 r. wynikają ex lege i w odniesieniu do nich nie ma przeszkód w podjęciu uchwały odpowiadającej treści zaskarżonej uchwały. Uchwała taka precyzowałaby skutki prawne opóźnienia się właściciela (dłużnika) wobec wspólnoty mieszkaniowej (wierzyciela) w zakresie świadczenia wynikającego ze stosunku obligacyjnego kreowanego na podstawie art. 14-15 ustawy z 1994 r. W odniesieniu do należności obejmujących wydatki związane z utrzymaniem lokali poszczególnych właścicieli (art. 13 ustawy z 1994 r.) możliwe byłoby poszukiwanie natomiast umownego źródła wspomnianego stosunku obligacyjnego. Należy zatem stwierdzić, że Sądy meriti nie podjęły takiego kierunku poszukiwania prawnych podstaw dopuszczalności przyjęcia zaskarżonej uchwały. Nie rozważano bliżej m.in. treści umów o dostawę energii cieplnej, ciepłej i zimniej wody, zawartych przez Wspólnotę z odpowiednimi przedsiębiorcami, a także ich prawnego znaczenia dla właścicieli lokali. (…) Nie podjęto też próby ustalenia, czy nie istniały inne jeszcze źródła kreowania stosunku obligacyjnego pomiędzy pozwaną Wspólnotą a właścicielami lokali. Ze stosunków takich mógłby wynikać obowiązek Wspólnoty ponoszenia przez tych właścicieli wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali w odpowiedni sposób i w odpowiednim czasie, obejmujących m.in. opłacenie dostarczonej energii cieplnej i wody z rozliczanych za pośrednictwem wspólnoty. W grę mogłaby tu wchodzić także np. dłuższa ukształtowana w ramach Wspólnoty praktyka wnoszenia i rozdziału takich wydatków (art. 60, 65 k.c.).
W tej sytuacji należało przyjąć, że Sąd Apelacyjny jednak przedwcześnie stwierdził, że istniały właściwe podstawy do uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty przewidziane w art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r. Naruszenie tego przepisu, a także naruszenie, jak wspomniano wcześniej, art. 328 § 2 k.p.c. we wskazanym zakresie spowodowało konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.